Жилье в центре Самары: от бараков до пентхаусов

Оценка квартир

Жить в центре города – мечта многих самарцев. Здесь традиционно предлагается самое дорогое жилье областного центра. А в преддверии игр Чемпионата мира по футболу 2018 года стоимость квартир в центральной части Самары может еще вырасти.

Самара имеет два центра – исторический и географический. В первый входят Ленинский и Самарский районы, сочетающие в себе памятники истории и архитектуры, старые деревянные дома и современные высотки. Географическим центром считается Октябрьский район, квартиры в котором, по оценкам риэлторов, практически не уступают историческому центру в цене, разве что старого жилья и исторических объектов здесь поменьше.

Все хотят жить в центре

«С географическим центром все понятно из названия, а исторический сформировался вокруг крепости, следов которой, впрочем, сегодня не сохранилось, – объясняет председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. – Старый центр – уникальное место. Это архитектура эпохи модерна, конструктивизма, соседствующая с убогими деревянными развалюхами и вкраплениями современной архитектуры».

По словам директора ООО «Территориальное агентство оценки» (ГК «Поволжский центр развития) Валентина Лобанова, центральные районы на протяжении многих лет лидируют по цене на жилье в городе. Так, к июлю в Самарском и Ленинском районах цена квадратного метра новостроек составила 60,4 тыс. руб. и 67,2 тыс. руб. соответственно. На вторичном рынке жилья эти районы также лидируют: 66,3 и 69,3 тыс. руб. за «квадрат». Для сравнения: в среднем по городу «первичка» стоит 52,5 тыс. руб. за кв. м, «вторичка» – 62,6 тыс.

«У жителей центра все находится в шаговой доступности – и набережная Волги, и культурно-развлекательные объекты», – объясняет генеральный директор АН «ВИП Компания» Татьяна Сырова. В этих районах сосредоточена деловая и культурная жизнь города. К минусам исторического центра Самары можно отнести неразвитую транспортную инфраструктуру и соседство с домами старого фонда.

Старый город – старый фонд

Структура экспозиции в центральных районах Самары довольно разношерстная. Примерно 40% занимают квартиры улучшенной планировки – в основном они расположены в домах 1980-х годов постройки на границе с Октябрьским и Железнодорожным районами.

Значительная доля жилья в центре Самары представлена старым фондом. Его доля в общей экспозиции составляет около 15%. Обычно это деревянные дома или помещения в них (квартиры, комнаты) с весьма скромными бытовыми условиями: ванной нет, туалет на улице, не всегда подведена вода, отопление – печное. Есть более привлекательные варианты жилья в одно- или двухэтажных кирпичных домах довоенной постройки. В некоторых из них можно найти полноценные санузлы. Есть квартиры, где канализация и водопровод подведены жильцами самостоятельно. Основная масса такого жилья сосредоточена в историческом Самарском районе, чуть меньше его – в Ленинском.

По данным Территориального агентства оценки, стоимость квартир в старом фонде Самарского и Ленинского районов начинается от 25,7 тыс. руб. за кв. м. Несложно купить однокомнатную за 1 млн руб. Несмотря на низкие цены, жилье в старом фонде не пользуется спросом. «Сделки в этом сегменте единичны, что неудивительно – все хотят иметь более-менее комфортное жилье, которое прослужит не один год. Старый фонд этим запросам не отвечает», – объясняет директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова. По ее словам, квартиры на первых этажах таких домов, если есть возможность переоборудовать помещения, чаще всего приобретают под офисы.

Валентин Лобанов рассказывает, что квартиры в домах старого фонда зачастую покупают в инвестиционных целях – из-за перспектив, связанных со сносом и получением новой жилплощади. Однако здесь есть нюансы. «Если квартира приватизирована, то новое жилье вы получаете точно такого же метража, как и прошлое. Если же приватизации не было, то расчет квадратных метров происходит в зависимости от количества прописанных в квартире человек на минимальную норму жилой площади», – говорит эксперт.

Для самых взыскательных

Исторический центр Самары – это не только «деревяшки» и «панельки», но и самое дорогое жилье города. По сведениям Территориального агентства оценки, на престижный сегмент приходится пятая часть жилья, выставленного на продажу в Самарском и Ленинском районах. «Именно здесь сосредоточены наиболее разнообразные с точки зрения архитектурных и дизайнерских решений проекты», – отмечает Валентин Лобанов.

Рынок элитного жилья в центре – это преимущественно кирпичные или монолитные дома, построенные не раньше 2000-х годов. Квартиры в них чаще всего имеют индивидуальную планировку. Это одно-, двух- и даже трехуровневые квартиры на верхних этажах высотных новостроек, которые имеют выход на эксплуатируемую кровлю. Их площадь начинается от 150 кв. м, а средняя стоимость «квадрата» – около 92 тыс. руб. В отдельных случаях цена может превышать 140 тыс. руб. за кв. м.

«Самара является городом-миллионником, и спрос на дорогое жилье, здесь довольно устойчив», – говорит Татьяна Сырова. В центральных районах Самары почти нет сталинок и хрущевок. По информации областного Фонда жилья и ипотеки, в Самарском районе сталинки занимают 1% (средняя цена – 63,5 тыс. руб. за кв. м) от общего количества предложений на вторичном рынке жилья, хрущевки – 0,1% (67,5 тыс. руб.); в Ленинском районе – 1,4% (69,6 тыс. руб.) и 0,5% (72,7 тыс. руб.) соответственно.

Новостройки: не все так просто

В центре Самары строится и новое жилье, но немного. При освоении территорий застройщикам приходится решать массу проблем.

«Современные градостроительные правила препятствуют точечной застройке. А квартальная в центре Самары сегодня практически невозможна – так как упирается в расселение аварийного и ветхого фонда, по сути, не урегулированное законодательством и от того крайне дорогое», – рассказывает Олег Егоров. Еще одна проблема, по его словам, – это необходимость строительства новых инженерных трасс в старой части города, где степень износа коммуникаций стремится к 100%. Ограниченная площадь участков, пригодных под застройку, не позволяет обеспечить новые объекты нужным количеством парковочных мест и социальной инфраструктурой без громадных затрат на подземное строительство.

Несмотря на все трудности, сегодня в Самарском и Ленинском районах реализуются проекты по строительству жилья (см. таблицу). По словам риэлторов, новые квартиры в центре неизменно пользуются спросом.

В центре географии

Географический центр Самары, находящийся близ исторического, приходится на Октябрьский район города. Он занимает обширную территорию в границах улиц Полевой, Мичурина, Московского шоссе, Гагарина, Авроры, проспекта Карла Маркса, Советской Армии, 22 Партсъезда, Солнечной и Пятой просеки. По словам экспертов, в целом сложно говорить о плюсах и минусах географического центра, так как все зависит от конкретного расположения жилья. Например, плюсом квартиры на Пятой просеке будет близость Волги, а минусом – неразвитая транспортная инфраструктура. С транспортом не будет проблем у тех, кто покупает жилье на Московском шоссе, но такие квартиры уже достаточно удалены от деловой и культурной жизни города.

«По цене и разнообразию ассортимента жилья Октябрьский район не уступает Ленинскому и Самарскому, – рассказывает Валентин Лобанов. – На начало третьего квартала 2014 года цена на первичном рынке здесь составляла 52,7 тыс. руб. за кв. м, на вторичном рынке – 61 тыс.». По словам эксперта, в экспозиции вторичного рынка Октябрьского района преобладают квартиры улучшенной планировки – на их долю приходится 64% всего предложения. Элитные квартиры занимают около 10%. Дорогое жилье в основном сосредоточено вдоль Волги и на просеках.

«Например, на улице Лейтенанта Шмидта строится поселок из двухэтажных таунхаусов с минимальной площадью секции 180 кв. м. Отличительной чертой этого микрорайона является наличие собственного пляжа», – говорит руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Елена Мироненко. Строительством поселка «иВолга» занимается компания ООО «Стройпроектсервис», стоимость «метра» жилья в нем составляет 75 тыс. руб.

На Пятой просеке строится ЖК «Изумрудный» (застройщик ООО «ПромТехСтейт») – два монолитных дома переменной этажности, один из которых планируется сдать в первом квартале 2015 года. На улице Осипенко СК «Портал» в этом году закончил строительство ЖК «Портал-Билдинг». Это 22-этажное монолитно-каркасное здание (16 жилых этажей) с пентхаусами на 19-м этаже, а также двумя коттеджами на крыше.

Именно в Октябрьском районе построены самые дорогие на сегодняшний день ЖК Самары. Это ЖК «Ладья» (Лесная улица, 31-35), ЖК «Седьмое Небо» (улица Осипенко, 3) и ЖК «Тихая гавань» (Лесная, 11).

ЖК «Ладья» – это три монолитно-кирпичных дома переменной этажности (18-25 этажей). Полностью комплекс был сдан в эксплуатацию в 2008 году. Часть квартир в нем имеет панорамный вид на Волгу. Монолитный каркас позволяет сделать внутри квартир свободную планировку, межкомнатных стен при строительстве нет – только колонны. Территория ЖК объединена общим стилобатом, внутри которого размещены подземные паркинги. «Ладья» расположена практически на набережной.

ЖК «Седьмое небо» – это комплекс из четырех зданий высотой 7-16 этажей. Часть квартир имеет вид на набережную Самары и на Волгу. ЖК «Тихая гавань» состоит из четырех кирпичных домов переменной этажности (9-14 этажей).

Заводы превратят в кварталы

По оценкам экспертов, застройка Октябрьского района дорогим жильем может продолжиться, основные планы связаны с территорией бывшего завода имени Масленникова. Согласно проекту под названием «Ривер-парк “Времена года”», разработанному итальянскими архитекторами из компании Vittorio Grassi Architetto and Partners, площадка в границах набережной реки Волги, улиц Ново Садовой, Соколова и Лейтенанта Шмидта будет застраиваться как элитным жильем, так и домами попроще. Общая жилая площадь будущего ЖК – 520 тыс. кв. м, сюда смогут переехать 13 тысяч жителей. Часть участка займет коммерческая недвижимость, два детсада, две школы, поликлиника, ТРЦ площадью 154 тыс. кв. м, спортивные площадки, бульвар вдоль набережной.

Предполагается, что застройщиком территории выступит ГК «Мортон». Срок реализации проекта – 10-15 лет, к строительству могут приступить в 2016 году.

Еще один проект по освоению промзон в Октябрьском районе Самары – это ЖК «Самара Центр» одноименной компании, который будет возводиться на территории бывшего завода «4 ГПЗ» между улицей Мичурина и Московским шоссе. Здесь планируют построить многоэтажные дома, ТРЦ, офисные помещения и отель на две тысячи мест. Из социальной инфраструктуры – школа на 800 учеников, детсад на 350 воспитанников и детская поликлиника. Часть территории предполагается отдать под парковую зону. Общая площадь жилья в новом квартале составит около 500 тыс. кв. м, туда смогут вселиться около восьми тысяч жителей. Строить комплекс начнут ориентировочно в следующем году.

Исторический центр: масштабное обновление

В преддверии ЧМ-2018 власти задумали глобальное обновление исторического центра Самары. Так, в прошлом году был утвержден проект реновации территории в границах стрелки рек Самары и Волги, а также улиц Фрунзе и Комсомольской. Документ разработан петербургским институтом «Ленгипрогор».

По проекту в центре Самары должны отреставрировать существующие здания памятники, а также построить новые объекты. В частности, вокруг Хлебной площади планируется создание общественно-делового центра, неподалеку будет жилая застройка. В историческом центре предлагается строительство дворца бракосочетаний и конгресс-холла (на стрелке рек Волга и Самара), ТРК площадью около 100 тыс. кв. м и других объектов.

Объем нового жилищного строительства в старой Самаре, по планам проектной организации, превысит 300 тыс. кв. м. Он рассчитан на семь тысяч жителей. Новое жилье предполагается разместить в ряде кварталов, выходящих к воде, этажность застройки – от пяти этажей и выше. Часть домов будет построена в качестве маневренного фонда для переселенцев из аварийного фонда.

Реконструкция исторической части Самары оценивается примерно в 30 млрд руб., проект рассчитан на десять лет. Основную часть работ планируется успеть завершить к ЧМ-2018. По мнению Татьяны Сыровой, подготовка к чемпионату отразится на рынке жилья: «Учитывая то, что будут обновлены фасады, отремонтированы дороги, появятся новые коммуникации в центральной части города, цена на квартиры вырастет. Правда, нельзя сказать, что она в Ленинском и Самарском районах когда-либо падала».

Цены на квартиры в новостройках центральной части Самары, август 2014 года

Проект Описание Застройщик Срок сдачи Цена т.р. за кв.м Характеристики
ЖК «Империалъ» Пять секций переменной
этажности (15-21 этажей) в границах улиц Самарской, Маяковского, Галактионовской и Чкалова; Ленинский район
ООО «Новое время», входит в ГК «Строй-эффект» IV квартал 2015 года От 55 Монолитные дома; 1-, 2-, 3-комнатные квартиры (49,22-125 кв. м), черновая отделка
ЖК на Вилоновской Трехсекционный дом переменной
этажности (28-34 этажей)
со встроенно-пристроенными помещениями, подземно-наземным паркингом
в границах улиц Садовой и Вилоновской; Ленинский район
ООО «Трансгруз» IV квартал 2014 года От 58 Монолитный дом; 1- (41-60 кв. м), 2- (60-103 кв. м), 3- (101-124 кв. м.), 4- (188-256) и 7-комнатные квартиры (375 кв. м); черновая отделка
ЖК «Чемпион» 12 жилых секций переменной
этажности (13-15 этажей) с подземным
паркингом в границах улиц Куйбышева, Пионерской,
Фрунзе и Комсомольской; Самарский район
ООО «Регламент», входит в ГК «Усадьба» 1-я очередь – II квартал 2015 года От 50 Кирпичные дома; 1- (45,5-55 кв. м), 2- (86-91 кв. м), 3-комнатные (93-101 кв. м); черновая отделка
ЖК «Ильинская плаза» Два 16-этажных дома с единым много-функциональным обслуживающим центром в границах улиц Буянова, Арцыбушевской, Чкалова и Маяковского; Ленинский район СК «Новый город» Середина 2015 года От 60 Монолитные дома; с 4-го по 15-й этаж – квартиры (количество комнат не сообщается), 16 этаж – пентхаусы; черновая
отделка
ЖК «Историчес-кий квартал» Комплекс из 11 десятиэтажных кирпичных секций с магазинами, фитнес-центром, детским садом, подземными паркингам в границах улиц Рабочей, Красно-армейской, Братьев Коростелевых и Ленинской; Ленинский район ООО «Балтийский меридиан» На данный момент завершено строитель-ство 1-й очереди, включающей две секции жилого дома, администра-тивное и офисное здания. Срок сдачи всего ЖК не сообщается. От 44 Кирпичные дома; 1- (55-62 кв. м), 2- (68-97 кв. м), 3-комнатные квартиры (108-119 кв. м); черновая
отделка
ЖК «Ленин-градский» 6-подъездный 6-этажный дом со встроенно-пристроенными помещениями, автостоянкой и подстанцией в границах улиц Ленинградской и Льва Толстого; Самарский район ГП «Берег» Дом сдан в конце 2013 года От 60 Кирпичный дом; 1- (40,5– 56 кв. м), 2- (43–73 кв. м), 3-комнатные квартиры (107 кв. м); черновая отделка
ЖК «Арцыбу-шевская 204» 25-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на первых этажах, с отдельным входом на улице Арцыбушевской; Ленинский район ООО «Время плюс» IV квартал 2015 года От 53 Монолитно-кирпичный дом; 1-, 2- и 3-комнатные квартиры (от 46 до 113 кв. м); черновая
отделка
ЖК «Изумрудный» Два дома переменной этажности в границах улиц Советской армии, Пятой просеки и Солнечной; Октябрьский район ООО «ПромТех-Стейт» 1-я очередь – I квартал 2015 года От 45,5 Монолитные дома; 1- (от 45,7 кв. м), 2- (от 65,5 кв. м), 3- (от 106 кв. м) и 4-комнатные (129 кв. м) квартиры; черновая
отделка
ЖК «Портал-Билдинг» 22-этажный дом на улице Осипенко, 11; Октябрьский район СК «Портал» Дом сдан От 65 Монолитно-каркасный дом; 1- (67 кв. м), 2- (99 кв. м), 3- (123 кв. м) и 4-комнатные квартиры (232,5 кв. м); пентхаусы на 19-м этаже (495 и 491 кв. м), два коттеджа на крыше здания; черновая
отделка