Рынок жилья Самары: уроки и прогнозы

Рынок жилья Самары

Рынок жилья Самары в 2014 году отметился двумя тенденциями, обе связаны с ростом – цен и спроса. Экономические проблемы в стране и резкое падение курса рубля очень эффективно стимулировали и горожан вкладывать деньги в недвижимость. Что ждет жилищный рынок города в 2015 году?

Как это ни удивительно, но есть и хорошие новости. Во всяком случае, на первичном рынке.

Вторичный рынок: ажиотажный спрос и дефицит дешевого жилья

В 2014 году объем экспозиции на вторичном рынке самарского жилья держался на уровне последних трех лет, рассказывают в «Территориальном агентстве оценки». Так, к концу года на продажу было выставлено около 900 тыс. кв. м готового жилья – это порядка 18 тысяч предложений. Самый популярный товар – однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на них приходилось 37% и 34% от всей экспозиции соответственно. Доля трехкомнатных составила 26%, четырехкомнатных – 3%.

Большинство квартир, выставленных на продажу в Самаре, – это «улучшенки» и квартиры 90-й серии (55%). Четверть всех предложений представлена хрущевками и «ленинградками», остальное – сталинками (8%), элитными квартирами (6%), а также «малосемейками», «гостинками» и старым фондом (в общей сложности 6%). С распределением вторички по районам все также стабильно: основная масса предложений приходится на три крупнейших района – Кировский, Промышленный и Октябрьский (примерно по 20% экспозиции). Меньше всего жилья продают в «старом городе» – Самарском районе (5%), а также на окраинах – в Красноглинском и Куйбышевском районах (4% и 5% соответственно).

По данным заместителя директора «Территориального агентства оценки» Андрея Савельева, средняя цена на рынке вторичного жилья Самары за год выросла на 11,4%, установилась на уровне 61,6 тыс. руб. за кв. м.

Самым дорогим остается жилье в центральных Ленинском и Самарском районах, «квадрат» здесь стоит в среднем 75,3 тыс. и 70,8 тыс. руб. соответственно. Самые дешевые квартиры – в отдаленных Куйбышевском и Красноглинском районах (46,7-50,2 тыс. руб. за кв. м). Цена сильно зависит и от класса жилья. Так, в IV квартале 2014 года разница между самой дорогой «элиткой» (средняя цена – 80,3 тыс. руб. за кв. м) и самым дешевым старым фондом (45,5 тыс. руб.) составляла 76%.

«Цены на вторичное жилье в прошлом году поднялись существенно, – рассказывает управляющая отделом жилой недвижимости АН «Визит» Ирина Быкова. – Причем было два всплеска – весной и в ноябре-декабре. Общая прибавка составила где-то 10%. Такой ощутимый скачок цен продиктован сложной макроэкономической ситуацией, резким повышением курса доллара и непонятными перспективами в банковском секторе. Люди видят в недвижимости надежный инструмент для сохранения своих сбережений, повышение спроса на жилье и спровоцировало рост цен».

Интерес к самарской недвижимости в конце 2014 года стали проявлять и иностранцы, особенно жители граничащего с областью Казахстана. «Люди приезжают оттуда с долларами, и для них квартиры в Самаре с учетом нынешнего курса выходят намного дешевле, чем раньше», – объясняет Ирина Быкова.

По словам эксперта, шквальный спрос наблюдался в отношении квартир стоимостью до 2-2,5 млн руб. За такие деньги в Самаре можно было приобрести однокомнатные хрушевки и «улучшенки», двухкомнатные хрущевки. Хорошо продавалось и жилье стоимостью до 3-3,5 млн руб. Более дорогие варианты долго ждали покупателя. Январь 2015 года показал, что спрос на недорогое жилье в Самаре сохраняется, уже сейчас чувствуется его дефицит. Последний связан и с тем, что ряд продавцов в условиях непонятных экономических перспектив решили временно воздержаться от продажи жилья, таких, по оценкам риэлторов, – порядка 15%.

Первичный рынок: цены растут с этажами

Объем первичного рынка жилья в Самаре на IV квартал прошлого года составил 322 тыс. кв. м. Большое всего новостроек было выставлено на продажу в Октябрьском и Промышленном районах (44% и 24% соответственно). Доля квартир в новых домах центральных Самарского и Ленинского районов составила 8% и 4%, в спальных Промышленном, Железнодорожном, Советском и Кировском – в пределах 4-8%, а в окраинных Куйбышевском и Красноглинском – 1-4%. При этом в экспозиции преобладают дома со сроком сдачи в 2015 году (41%) и в 2014-м (38%). Из «долгих» проектов в продаже появились новостройки 2018 года сдачи (0,3%), сообщают в «Территориальном агентстве оценки».

По данным Андрея Савельева, на конец 2014 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках Самары составила 54,3 тыс. руб., прибавив за 12 месяцев около 10%. Самый существенный рост наблюдался в Самарской районе – здесь средняя цена подскочила на 21% в связи с запуском продаж в доме на улице Водников, 107В, где «квадрат» стоит 80-110 тыс. руб. Существенная прибавка отмечается и в Ленинском районе (+16%) за счет высокой стоимости квадратного метра в элитном доме по Ленинской/Полевой – от 67 тыс. руб. В Железнодорожном районе цены остались на уровне начала 2014 года за счет появления на рынке большого количества предложений в ЖК «Альбатрос» на улице Тухачевского по цене от 37 тыс. руб. за «метр». Минимальная цена предложения в новостройках города составила 28 тыс. руб. за кв. м – за такие деньги продавалось жилье в III квартале в поселке Мехзавод в Красноглинском районе. Максимальную сумму за «метр» просили в ЖК на пересечении улиц Ленинской и Полевой (Ленинский район) – 100,9 тыс. руб.

По словам руководителя отдела долевого строительства АН «Визит» Елены Мироненко, весь прошлый год до ноября-декабря цены на строящиеся квартиры в городе показывали привычную динамику и в первую очередь зависели от стадии строительства объекта. Люди как и прежде активно покупали «долевки» как в центре города, так и на окраинах. Самыми ходовыми являлись «однушки» и «двушки». В декабре ситуация изменилась, и на рынок новостроек массово пришли «стихийные инвесторы» – люди, которые в нынешней экономической ситуации решили вложить свои деньги в жилье. Резкое повышение спроса привело и к скачку цен – за декабрь квартиры во многих самарских новостройках прибавили в цене по 3-5 тыс. руб. за «квадрат».

«В основном дорожали ЖК, которые будут сданы в 2015 году, – говорит Елена Мироненко. – В таких проектах, как правило, уже почти нет свободных квартир. Объекты на уровне котлована или те, где построены лишь первые этажи, в цене не прибавили».

Туманное завтра

Пока самарские эксперты не готовы говорить о перспективах рынка жилья в 2015 году, слишком многое зависит от экономики, колебаний курсов валют, готовности банков выдавать ипотеку и многого другого. Сделки сегодня заключаются, как раньше, но в основном это наработки прошлого года.

«Основная часть нынешних покупателей – это люди, получившие одобрение на ипотеку в прошлом году, у них на подбор квартиры есть несколько месяцев, – говорит Ирина Быкова. – Тех, кто получил ипотеку в этом году (после повышения ключевой ставки ЦБ банки были вынуждены резко поднять ставки. – БН), пока мало, и в основном это люди с кредитами на относительно небольшие суммы. Сложно предположить, как ипотечный, а следовательно, и жилищный рынок будет развиваться дальше. Думаю, что число получателей жилищных кредитов снизится по сравнению с прошлыми годами, либо люди будут брать ипотеку, но на меньшие суммы, скажем 500-600 тыс. руб. вместо 1,5-2 млн».

«С одной стороны, снижение курса рубля и рост цен продолжат подталкивать людей к вложению средств в недвижимость, – считает Андрей Савельев. – С другой – за последние годы примерно половина сделок на рынке жилья совершалась с привлечением ипотечного кредитования. Рост процентных ставок по ипотеке и ужесточение требований к потенциальным заемщикам приведут к тому, что объем выдачи кредитов значительно снизится. Соотношение данных двух факторов, влияющих на величину платежеспособного спроса, и будут определять изменение цен на рынке жилой недвижимости в 2015 году».

По словам собеседников, цены на самарском рынке жилья вряд ли будут расти в ближайшие полгода. Более того, Ирина Быкова полагает, что продавцы в таких условиях, скорее всего, будут готовы снижать цену, увидев реального покупателя. Такую точку зрения разделяет и Андрей Савельев: «Если будет установлена адекватная цена или немного ниже средней, такие объекты будет быстро продаваться».

Елена Мироненко отмечает, что на рынке новостроек нет ощущения стагнации – здесь еще много покупателей с деньгами на руках, много проходит обменных сделок, когда люди продают вторичку и вкладываются в долевое строительство. Она говорит: «Подавляющее большинство застройщиков обращаются за аккредитацией именно в Сбербанк, где ставка сегодня равна 15-15,5%, что вполне приемлемо. Так что пока ситуация на рынке жилья, в частности, на первичном, развивается как и раньше. Но о завтрашнем дне никто ничего не говорит. Очень многое будет зависеть от застройщиков, их кредитных обязательств и их порядочности».


Ссылка на источник: