Новостройки спальных районов Самары: между центром и окраинами

Оценка для ипотеки

Значительная доля самарских новостроек приходится на спальные районы: Промышленный, Железнодорожный, Кировский и Советский. Здесь, в отличие от центра города, еще достаточно свободных территорий под застройку, поэтому жилье стоит дешевле. Что конкретно предлагает сегодня первичный рынок «спальников»?

Подавляющая масса квартир в упомянутых выше районах, по данным «Территориального агентства оценки», продается за 43-50 тыс. руб. за кв. м. При этом средняя цена «квадрата» на рынке первичного жилья в городе равна 52,5 тыс. руб.

Спальные районы, по словам экспертов, особенно привлекательны для людей, которые уже здесь живут или работают. Здесь нет пробок, как в центре города, достаточно социальных объектов и магазинов, развиты промышленная зона и потребительский рынок, а следовательно, есть рабочие места для людей с разным уровнем жизни.

Перспективы «спальников»

После пригородов с их комплексными проектами больше всего жилья в Самаре строится именно в «спальниках». «Центр строительной активности однозначно сместился за черту исторической части города, к Постникову оврагу и дальше», – говорит руководитель коммерческой службы СК «Новый город» Вячеслав Рандаев.

Тот факт, что спальные районы взяли на себя основную нагрузку в строительстве жилья, обусловлен рядом факторов. Главный – в этих районах еще есть хоть и не слишком большие, но свободные территории.

«Пустырь у Барбошиной поляны застраивается уже десять лет и имеет потенциал лет на пять, – считает Вячеслав Рандаев. – То же относится и к территориям вдоль Солнечной улицы, где застройщики при минимальных затратах ликвидировали маленькие дачи и гаражи».

В Советском районе пригодной для нового строительства является территория частного сектора, часть которого сегодня сносят. В Кировском есть много кварталов со старыми двухэтажками барачного типа довоенной постройки, также успешно расселяемыми. Отличие этих территорий от аварийного фонда исторического центра города в том, что в квартирах спальных районов прописано меньшее количество людей, следовательно, снижаются затраты на расселение жилья. Кроме того, в спальных районах Самары, в отличие от центральных, относительно новые коммуникации, большинство из которых еще имеет задел по мощностям с учетом развития территории. Конечно, сети в этой части города тоже перекладывают и достраивают, но это не требует от застройщиков столь глобальных затрат, как в том же историческом центре.

По словам самарских экспертов, наиболее популярными жилыми комплексами в спальной части города являются ЖК «Лесная поляна», ЖК «Квартал новый», ЖК «Радамира-4» в Кировском районе, ЖК «Ипподром», ЖК «Радужный элит» в Промышленном, ЖК «Альбатрос» в Железнодорожном.

Многие новостройки спальных районов – это бывшие проблемные объекты долевого строительства Самары. «ЖК “Радамира-4” раньше был заморожен, на объект пришел новый застройщик и реанимировал его, – напоминает руководитель отдела долевого строительства АН “Визит” Елена Мироненко. – Другой пример – ранее замороженный ЖК “Альбатрос” сегодня тоже возводится хорошими темпами».

Как отмечает Елена Мироненко, в основном новые объекты представляют собой точечную застройку, реже – квартальную. Просторов для строительства крупных микрорайонов тут нет. Перспективы комплексной застройки имеются разве что у неиспользуемых заводских территорий – например, завода им. Тарасова на Ново-Садовой улице и завода «Сокол» на Революционной улице. Но пока никаких конкретных планов по освоению этих площадок не было озвучено.

«Безусловно, точечное и квартальное строительство увеличивает нагрузку на все социальные объекты. Радует, конечно, что в Самаре строятся детские сады, возвращаются в систему дошкольного образования утраченные здания – это отчасти компенсирует увеличение плотности населения в спальных районах. Относительно школ пока не все так хорошо, хотя имеющиеся равномерно распределены по спальным районам», – рассказывает Вячеслав Рандаев.

Какой выбор у покупателя

В основном первичный рынок «спальников» представлен недорогим и компактным жильем эконом-класса. По данным «Территориального агентства оценки», средняя стоимость «квадрата» здесь составляет 43-50 тыс. руб., порой можно найти предложения и дешевле. Для сравнения: средняя цена строящегося жилья в городе, по сведениям Самарского областного фонда жилья и ипотеки, равна 52,5 тыс. руб. за кв. м.

Говорить о том, что все квартиры в «спальниках» относятся к бюджетному классу, нельзя. «Есть доминанты, вокруг которых развивается сегмент более дорогого жилья. В первую очередь это берег Волги в черте города. Примером могут служить жилые комплексы на улице Советской Армии в районе “МТЛ-Арены”, 5-й просеке. Это жилье позиционируется как комфорт-класс, выглядит и стоит соответствующе», – говорит Вячеслав Рандаев.

Аналитики «Территориального агентства» отмечают, что в престижных ЖК стоимость «квадрата» вполне может достигать и 70-80 тыс. руб. Такое жилье неплохо продается. «Сейчас в спальных районах покупают все – и дорогое, и дешевое. Многие люди готовы инвестировать средства в долевки. Есть и те, кто продал старое жилье, чтобы купить квартиру в более комфортабельной новостройке», – объясняет причины спроса Елена Мироненко.

Портрет самой привлекательной квартиры в «спальнике», по словам директора «Территориального агентства оценки» Валентина Лобанова, выглядит так: это одно- или двухкомнатная квартира класса эконом или комфорт в Промышленном или Кировском районе.

Вячеслав Рандаев добавляет, что востребовано не только компактное жилье – к примеру, 30-метровые «однушки» и 40-метровые «двушки», – но и просторное, просто рассчитано оно на разных покупателей. Те, кто ищет более комфортные квартиры, выбирают однокомнатные площадью 45-50 кв. м, двухкомнатные – 60-70 кв. м и трехкомнатные – 70-100 кв. м.

Основные преимущества

Главным фактором привлекательности новостроек в спальных районах города, по словам экспертов, остается относительная дешевизна предложений. Как отмечает Валентин Лобанов, Железнодорожный район занимает четвертое место по престижности проживания в городе (после центральных Ленинского, Октябрьского и Самарского). Следом в рейтинге идут Советский, Промышленный и Кировский районы.

Вячеслав Рандаев уверен, что не экономия заставляет самарцев выбирать спальные районы, а удобство проживания. «Наш город крайне неудобен в плане передвижения, – считает собеседник. – Здесь не хватает хороших дорог, нет скоростных магистралей, есть претензии к общественному транспорту, не развито метро. Немудрено, что многие горожане выбирают место жительства ближе к месту работы и важным объектам. Например, работники заводского комплекса Безымянки предпочитают селиться ближе к единственной линии метро. Люди, которые не привязаны к центру города, предпочитают не переезжать дальше улицы Авроры, потому что там начинаются пробки. Многие люди не хотят уезжать из спальных районов, так как здесь удобнее жить и все под боком».

Развитию спальных районов города, по словам экспертов, будет во многом способствовать подготовка к проведению матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года, особенно ее транспортная составляющая. Планируется развивать территорию Радиоцентра, расширять и модернизировать основные транспортные артерии города, в особенности Московское шоссе и Ново-Садовую улицу. В эту часть города хотят пустить скоростной трамвай, проложить новую магистраль «Центральная».

Цены на квартиры в новостройках спальных районов Самары, август 2014 г.

ПроектОписаниеЗастройщикСрок сдачиЦена т.р. за кв.мКвартиры
ЖК «Альбатрос»25-этажный двухсекционный дом в границах улиц Владимирской, Пензенской, Дачной и Тухачевского (Железно-дорожный район)СК «Новый город»II квартал2015 года43-451-комнатные площадью 50,85 кв. м, 2-комнатные – 71,1 кв. м, 3-комнатные – 90,6 кв. м
ЖК «Лесная поляна»21 трехэтажный много-квартирный дом в границах улиц Демократи-ческой, Лесной и Московского шоссе (Кировский район)СК «СДЦ-Строй» IV квартал 2014 года 47 1-комнатные квартиры площадью 32-41 кв. м, двухкомнатные – 48-66 кв. м, трехкомнатные – 82-87 кв. м
ЖК «Квартал новый» Пять домов (всего 15 секций) высотой 7-16 этажей на территории бывшего стадиона «Спутник» на 18 км Московского шоссе (Кировский район) СК «Град» 2017 год 38-39 1-комнатные – от 45 кв. м, двухкомнатные – от 72 кв. м, трехкомнатные – от 89 кв. м
ЖК «Рада-мира-4» Двух-секционный дом высотой 20-22 этажей на пересечении улиц Димитрова и Стара-Загора (Кировский район) СРОО «Ива» Декабрь 2015 года От 40 1-комнатные – 43-58 кв. м, двухкомнатные – 58-76 кв. м, трехкомнатные – 101-120 кв. м
ЖК «Майский квартал» Три 10-этажных жилых дома в границах улиц Ставропольской, Советской, Майской и Нагорной (Кировский район) ООО «Строй-лекс» IV квартал 2014 года 45-47 1-комнатные – 40-55 кв. м, двухкомнатные – 70-80 кв. м
ЖК «Новый металлург» Двухсекционный 17-этажный дом в границах улиц Металлистов, Енисейской, Советской и проспекта Металлургов (Кировский район) СК «Элри» III квартал 2014 года От 40 1-комнатные – от 41 кв. м, 2-комнатные – от 63 кв. м, 3-комнатные – от 84 кв. м
ЖК «Изумруд-ный»  13 жилых домов переменной этажности (6-21 этаж) в границах улиц Советской Армии, 5-й просеки и Солнечной (на границе Промышленного и Октябрьского районов) ООО «ПромТех-Стейт» Сдача I этапа (четырех-секционный дом переменной этажности) – в июне 2015 года От 41,3 1-комнатные – от 46,5 кв. м, 2-комнатные – от 66,5 кв. м, 3-комнатные – от 110 кв. м
ЖК «Ипподром» Шести-секционный 16-этажный жилой дом в границах улиц Ново-Садовой и Аминева (Промышленный район) ООО «Инте-грация» II квартал 2014 года 45-48 1-комнатные – 41 кв. м, 2-комнатные – 58 кв. м, 3-комнатные – 79 кв. м
ЖК «Радужный элит» 14 многоэтажных домов переменной этажности (17-19 этажей) на пересечении Солнечной ул. и 7-й просеки (Промышленный район) ГП «Берег» IV квартал 2014 года От 50 1-комнатные – 33-38 кв. м, 2-комнатные – 50-54 кв. м, 3-комнатные – 75-78 кв. м
ЖК «Город солнца» Шесть жилых домов переменной этажности высотой 9-26 этажей на 5-й просеке (на границе Промышленного и Октябрьского районов) ГК «Новый Дон» Сентябрь 2016 года От 40 1-комнатные – 40-53 кв. м, 2-комнатные – 51-74,5 кв. м, 3-комнатные – 75,5-81,5 кв. м